不動産賃貸業界の内面を赤裸々につづる（汗）この企画、ごく一部の方々の熱い支持を受け、さらに連載を継続してゆきます。今回は、大家さんの裏側……家賃、敷金、礼金、共益費、広告料、手数料は、どう動いているのかについて、紹介します。アイデアニュース有料会員向け部分では、「たった３日で空き室を埋めた『えげつない作戦』」について説明します。

賃貸マンションを運営しているということで、「賃貸マンションの家賃、敷金、礼金、広告料って、実際のところ、どういう使われ方をしてるの？」と知人から聞かれることが良くあります。

あくまでも私のこれまでの不動産賃貸経営での経験にもとづく知識ですが、「家賃」は、賃貸物件の入居者が月々、大家さんに支払うお金のことです。この家賃をまとめて、大家さんは物件購入時に借金などがあれば返済し、借金返済が必要ない場合は、次の物件購入のための貯金にあてたり、将来の大規模修繕のために貯金したりするわけです。

「敷金」というものは、最近は、ほとんどとっていません。以前は敷金もしくは保証金という名目で家賃の数カ月分を大家が預かり、退去の時に部屋の補修費などにあてたりしていたのですが、「敷金や保証金を返さないのはおかしい」という裁判が相次ぎ、大家側が負けることが多くなったので、最近は敷金や保証金を取らない（預からない）大家さんが増えているのです。

「礼金」というのは入居者が入居時に大家さんに１回だけ支払うものです。入居する際の「お礼」というのもおかしな話ですが、現実問題としては、これは大家さんから仲介不動産業者に支払われる「広告費」にあてられることが多いです。私は、礼金として入居時に入居者から家賃の２カ月分をいただいており、仲介不動産業者には家賃の２カ月分を広告費としてお渡ししているので、「いってこい」になります。「礼金ゼロ」をウリにする物件も最近は良くありますが、その場合は、仲介業者に支払う「広告費」を大家さんが自分で負担していることになります。

入居者を大家さんに紹介する不動産仲介業者は、入居者から「仲介手数料」を受けとりますが、だいたい１カ月分の手数料を受け取ることが多いと思います。これは、入居者が不動産業者に直接支払って、仲介業者の収入となるもので、大家さんの方には回ってきません。

退去時には、いずれにしても壁紙を張り替えるなどのリフォームをする必要がありますが、私は、それは家賃収入の中から支出しています。

ちなみに、入居者は、月々「共益費」というものを大家さんに支払いますが、これはや物件によって使用方法がまちまちです。通路の電気代や掃除代金にあてるほか、将来の大規模修繕（外壁の塗り替えなど）に備えた積立金にも使われたりします。私が所有している大阪・豊中市内のマンションは、インターネットを無料で使えるようにしていますが、このインターネット代は「共益費」から支出しています。

大家さんと入居が直接会ったり話をしたりすることは、ほとんどなく、入居者がハンコをついた契約書が不動産仲介業者から大家に送付されてきて、大家さんはハンコをついて仲介業者に契約書を返送すれば契約完了です。入居者からは初月の日割り家賃が不動産業者に現金で支払われるので、その金額が仲介業者から大家さんの口座に振り込まれ、翌月からは家賃が振り込まれることになります。退去の時には、室内の様子を確認するために大家さんが立ち会うことが多いですが、退去の時になって初めて入居者にお会いするというパターンも多いです。

ということで、お金の動きの説明でした。

大家業は「不労所得」と良く言われますが、入居者が入って「満室」状態が続いていて、空きが出ても次の入居者がすぐに見つかれば、何もしなくても良いので「不労」と言えるかもしれませんが、実際には、いろいろ手間のかかることもあります。入居者が見つからないまま、空きが続けば、固定資産税などの分は赤字になりますし、借金をして物件を購入している場合は、返済資金のもとになる家賃が入ってこないので、返済分はまるまる大家さんが負担しなければいけないことになります。ということで、大家さんにとっては「空き室」が一番の悩みとなります。

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※ここからアイデアニュース有料会員限定部分です。空き室対策に悩んだ末に、インターネットを使って空き室を埋める方法を思いついて実行したところ、わずが３日で入居者が決まるということがありました。私はこれを「たった３日で空き室を埋めた『えげつない作戦』」と名づけて、小冊子にして販売したことがありますが、その内容を有料会員向け部分で詳しく紹介します。